2010-2-3 10:23:54
从楼市发展看房地产中介行业未来的发展趋势
引言： 2009年楼市发展可用极度火爆来形容，市场产生了许许多多的成交新高。以深圳为例，深圳二手楼年度成交量近16万套，月成交量最高突破2.7万套，单周最高突破7000套，单日成交突破1500套，新房月均价突破2万元。得益于深圳二手楼的火爆成交行情，中介行业得到了超常规的发展，大中介店面及员工规模猛增，新小中介频现，行业佣金屡创新高---市面上又现中介门店多过米店的说法。楼市在09年表现由低迷变为亢奋，中介行业在楼市火热中快速膨胀，针对楼市和中介行业的此起彼伏，如何看待楼市的发展，如何通过楼市未来正确看待中介行业未来的发展，留给我们诸多的思考。
u 楼市的发展会带动房地产中介行业的健康稳定发展
² 未来楼市将会健康稳定发展
改革开放以来，随着经济快速增长，中国楼市发生了巨大的变化。从中国楼市的发展历程来看，楼市成长时间不长，从福利房时代过渡到商品房时代，仅仅才十余年时间，但在此十多年的发展过程之中，楼市经历了几轮调整，在振荡中向上发展。根据中联地产研究中心的相关资料显示，中国房地产的成长，不完全取决于供需关系，因其还处在成长初期，还过多的需要政策的扶持和引导。由于依赖于政策的调控，使市场的“无形之手”决定了房地产呈周期性变化，其实政策的真正目标是“逆周期”调控，作用是加速或延缓周期变化，以避免楼市和经济出现过快过大的震荡。（如图一）
数据来源：中联市场部数据库
从楼市的成长周期性可以看出，未来几年楼市的发展，总体趋势会比较良好，长期来看呈现较强的成长性。如果以1988-1998年这十年的发展作为中国楼市的萌芽起步期，那么1998-2008年应是楼市的成长期，2009年以后10年应当是楼市的稳定期。进入2009年以后，由于政府出台优惠政策和新增贷款大幅增加，楼市出现了超常规的发展，也使得深圳楼市出现了投资投机过盛的不健康发展。于是在2009年的末期，政府1个月内出台了多个政策为楼市降温，目的就是要稳定楼市。相信经过1-2年的微微振荡后深圳楼市应进入健康发展的稳定时期。在国家的调控和引导下，楼市在经历“三个十年”发展阶段后，会真正发挥房地产安家居住的主导功能，进入健康稳定发展的轨道。房地产中介行业服务于楼市，随着楼市的健康稳定发展，必将作用于其代理机构房地产中介企业，政策引导也必将作用于房地产中介行业，通过市场和政策的带动，房地产中介行业必将进入健康稳定发展的轨道。
² 未来楼市应以二手楼市为主导（以深圳楼市为例）
Ø 深圳2004-2009年历年来新房的成交量和二手房的成交价量
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数据来源：深圳国土局和中联市场部数据库
Ø 深圳一二手楼成交比例的变化
数据来源：深圳国土局和中联市场部数据库
深圳二手房的比例越来越占主导地位，2009年新房与二手房比达到1：2.24。据有关资料统计，房地产二级市场（增量房市场）与三级市场（二手房市场）交易额的国际比例为 3∶7，香港为2∶8，美国达到1∶9。随着城市房地产的规模化的发展，房地产产业会越来越成熟。房地产成长应逐步以二手楼市成交为主导，作为服务于二手楼市的中介行业，未来有着巨大的发展空间。特别是中国商品房住房制度改革起步较晚的二三四线城市，会有更长的发展周期。从深圳的成交量和新房、二手房成交变化来看，二手楼市的健康发展一定会带动依附于二手楼市成交量的中介行业健康发展，二者是相辅相承的。
² 楼市的发展将会带动房地产中介行业的健康稳定发展
通过楼市历史发展周期和政策影响来看，未来楼市大的成长趋势是积极乐观的，但楼市受政策面的影响，整体需求量会发生一定的变化，但从长期来看，楼市向上的成长趋势不会改变。如2008年金融危机积压的需求，在2009年楼市中得到充分的释放，从2007—2009三年的总体成交量平均下来约为16万套，从这点来看，未来的楼市成交需求应以16万套为成交基点，再稳步增长。从城市化进程的进一步加强，未来二手楼市会越来越占据成交的大部分空间，未来楼市应以二手楼市为主导，带动楼市的全面健康的发展。如何规范二手楼市，指引二手楼市健康稳定发展，决定了未来楼市的发展趋势。同时依附于二手楼市的房地产中介行业，也会随着政策的调控和二手楼市的发展呈现较大的成长空间。只有楼市健康稳定，中介行业才会发展更健康稳定。
二手楼物业具有核心地段，生活便利，配套齐全，交通完善且物业社区集中等特点，是大部分置业者的首选，二手物业对客户的吸引力决定了以二手楼中介业务为主导的房地产中介的布控格局。未来二手楼市会成为城市置业的主流，房地产中介作为居间服务者，应更注重对置业客户的服务性，其店面布局应主要以二手楼市相应特点来进行布局，主要为更好的满足置业客户群体的实际需要，提供相应的便利式的居间服务。同时，因其置业客户群体的服务要求，使得未来二手房地产中介服务商会更注重专业性、服务性和安全性，以赢得二手置业客户群体的信赖。随着二手楼市的稳定健康发展，服务于二手楼市的中介行业也会步入稳定健康发展的轨道。
u 房地产中介行业未来的发展格局和趋势
² 中介行业的发展历程：
从相关文献资料显示，很早以前就有中介行业，但房地产中介企业，应以二十世纪八十年代房屋租赁中介信息机构为起源。从二十世纪八十年代到九十年代初期，应是房地产中介在中国的萌芽阶段。从二十世纪九十年代初期到九十年的末期，应是房地产中介行业的起步期。此阶段内房地产中介行业慢慢开始发展，并且外资和港台企业也陆续进驻中国内地市场。从九十年代末期到二十一世纪初期，为房地产中介行业的起步发展期。以深圳为例，从1988-1998年应为房地产中介行业的萌芽阶段，从1998-2003年应为其起步阶段，从2003年至2007年因市场快速成长，交易量活跃，而形成房地产行业中介的快速成长期。在快速发展时期，房地产中介市场出现许多极不正常的发展现象，店面超常规拓展，市场操作不规范，客户投诉量多，市场出现信任危机，但在2007年底至2008年的金融危机下，二手楼市出现成交量大调整，由最高峰的月成交量一万多套降至三千套左右，房地产中介企业因成交量急剧萎缩，而开始大规模的进行店面缩减，2007年第四季度至2008年年底这一时期，是房地产中介行业的真正的冬季，行业开始全面调整，出现了许多大小中介倒闭现象，媒体上显示大部分是中介企业的负面报道，导致了更深一层的中介危机。随着各种不好现象的涌现，政府也着手房地产中介行业的规范性操作制度实施，开始实施网签，严格实行资金全面监管。从经历2008年中介行业大盘整后，随着楼市在2009年的快速苏复，房地产中介行业又进入了新一轮的快速发展，但随着政府对楼市健康发展的正确引导，楼市会迈步稳定健康发展的轨道之中，房地产中介行业也会随着楼市的健康稳定发展而进入健康稳定发展时期，行业中会呈现大品牌规模企业，未来中介行业在各企业的规范化操作下会越来越健康，行业发展越来越成熟，真正步入稳定的成长周期。
² 全国主要房地产中介企业的构成及其特点：
房地产中介行业发展才经历了短暂的十几年时间，在此发展期间，形成了几种不同的运作模式。从企业资金属性方面分析，可以分为港资中介企业、台资企业、外资企业和内资企业。如果从企业成长的特性分类，可以分为港台及外资企业、南方内资企业和北方内资企业。各种房地产中介企业成长类型不一，企业发展格局和运作方式不一，成长的历史背景不一。
各主要中介的特点：主要特点可以从企业文化、营销操作方式及竞争力等方面来分析，大致如下：
Ø 港台及外资企业：其企业主体构成或品牌以港台和外资为主导，如港资的企业，以香港的中介企业发展为背景，结合中国内地的中介企业发展实际，进行中介企业的运营管理。其主要特点是以经纪人的独立性操作为主导，具有业务操作手法多样，业绩考核管理严谨，业务操作能力突出等特点。各企业通过内部竞争力强化，通过一店多组操作，形成良好的业务竞争氛围，相对来说也产生了不错的单店业绩效果。但是，企业整体上欠缺数字化科学化管理体系，团队的可复制能力相对较差。台资企业延续了其强势营销的特点，注重服务品牌的建设，对营销细节的把控，对整体企业服务形象的打造，造就了其较强的营销管理体系能力。外资企业主要是综合能力体系较强，由外国成熟的运营体系和庞大的服务能力，多以加盟的形式进行资源整合。
Ø 南方内资企业：主要以广州、深圳和上海为代表的成熟的本土中介企业。此类企业注重业务营销，具有较强的营销管理体系，受港台竞争力影响较深，其业务操作的竞争力相对强，服务意识比较高，具有较强的资源整合能力和运营管理能力。南方内资企业在发展过程中，缺少数字化管理体系能力和科学系统的运作能力，可复制性能力相对不强。
Ø 北方内资企业：主要以北京、天津的企业为代表，此类企业具有较强的系统管理能力，用科学化管理体系和数字化管理理念经营企业，但在企业营销体系和整体服务能力方面还存在着与南方企业较大的差异。
² 未来中介行业的发展趋势
随着二手房市场的不断扩大，中介行业赖以生存的环境也将逐步扩大，同时对中介企业的要求也越来越高，同行业竞争也将更为激烈。所以，规模化、全国化、品牌化、专业化、信息化必将成为未来中介行业的发展趋势。
Ø 规模化：可以预计，经过市场激烈的竞争和震荡，中介行业的规模化将进一步提高。一方面表现为中介行业市场集中度将进一步加强，经过兼并重组之后，市场上将出现占据市场份额前几名的规模化大公司，另一方面，这些公司的总资产或市值将不断扩大，出现以十亿、百亿为单位计算的更高资产更高市值的大公司。
Ø 全国化：随着全国房地产市场向二三线城市发展，必将吸引更多的中介行业进军二三线城市。而企业规模化和竞争力强的公司无疑将占有巨大的优势，大中介公司全国化发展已成为一种必然的趋势。
Ø 品牌化：目前中介行业中已有少数公司能够树立一定的品牌形象，但品牌知名度和影响力还没有达到较高的标准。未来随着中介行业的规模化和全国化，品牌效益和影响力将进一步上升，品牌化将为中介公司的盈利增长和效益带来明显的促进作用。
Ø 专业化：中介行业是典型的服务性行业，专业性特征极为明显，包括人才的专业性、服务的专业性、业务的专业性、流程的规范性等等。随着行业的发展，这些专业的特性将进一步提高。对于中介企业来说，也只有做到真正的专业，具有优秀的企业文化理念，才能赢得市场的尊崇，赢得客户的信赖，才能够异军突起异取得长远的发展。
Ø 信息化：信息化将是未来中介行业不可缺乏的核心竞争力之一，依托先进的网络及信息管理系统，中介企业才可能实现科学的企业管理，才可以提高企业运作的效率和效益，才能够为客户和市场提供最便利和专业的服务，为企业的发展壮大提供坚实的基础。
未来的楼市发展主要以二手楼市发展为主导，二手楼市的健康发展，需要有稳定的中介行业支持，全国的中介行业在2009年新一轮楼市的发展带动下，进行急速扩张和发展，抢占市场份额和提升利润成为各企业的追逐点，中介人才竞争、资源竞争和全国化拓展将带动中介企业的人员管理、资源管理、业务运营管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科学化管理，支持企业持续稳定的发展，面对全国现状和全国楼市的未来，各地中介都在虎视眈眈市场这块大蛋糕，如何占据，成就一统天下格局，必须有深厚的体系底蕴和独特的竞争力，而需要稳健经营的大品牌大企业来达成全国布局发展的目标。
中介行业必将随着楼市的稳定发展越来越规范，越来越成熟，随着政策对楼市的规范化引导，促使其健康稳定发展的格局形成，未来中介行业也必将通过整合调整，进行良性的运作，达成中介行业的规范稳定的发展格局。市场高潮中产生的部分中介企业，后期会经过市场整合，使其品牌化规模化，从而实现未来中介的长远有序的发展要求，满足市场客户的需求目标。
文/杜总（引自中联二手房杂志）
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